アパートを建てると相続税対策になるって本当ですか？

「アパートを建てると相続税対策になるって本当ですか？」とご質問を受ける事があります。

確かに賃貸不動産には相続税の節税効果があり、ご自身の資産の内容により相続税対策として検討されると良いでしょう。しかし、短絡的な考えで「それなら相続税の節税対策にアパートを建てよう！」と思われるのは負の遺産を作ってしまう恐れがあり、”大変危険”です。

まずは、何故「アパートを建てると相続税が安くなる」と言われるのかをご説明します。

主な相続財産には、不動産・預貯金・株式があります。

この内、

預貯金は４、０００万円あれば、４、０００万円の資産として評価されます。

株式は上場株式・非上場株式(注１）で評価額の算出方法は異なります(株式評価の詳細は今回割愛します）が、預貯金・株式とも、相続税の資産評価をする際の控除適用はなく、相続税対策にはなりません。（注１．非上場株式で相続税対策を考えられるケースはあります）

では、不動産はどうでしょうか？

一例として、

空地にしている土地が２００㎡あり、１㎡(公示価格）が１５万円で３，０００万円とすると、
これが空地のまま相続になると、単純に公示価格の約８割に相当する路線価での評価(※２）に替るだけなので、２，４００万円の資産評価となります。公示価格は実勢価格に近い価格なので、路線価での評価は売却して現金化したと仮定した価格の大よそ８割評価となります。（固定資産税評価は公示価格お大よそ７割評価です）
（※２．土地の形状等で路線価に補正率が加わる場合、評価は変わります。路線価のない土地は倍率方式となります。）

その上、この空地にアパートを建てることで、空地が借地に変わるので、”借地権割合”(土地により割合は違います）に”借家権割合”(3割）を乗じた分が減額出来るので、２，４００万円　×　（１－　借地権割合(７割と仮定）　×　借家権割合(３割)）で計算すると、２，４００万円×（１－　０．７　×　０．３）＝　１，８９６万円の資産評価となります。

４，０００万円でアパートを建築した場合、建物は建築後３年が経過していれば、相続の際に固定資産税価格で資産評価が出来ます。固定資産税評価は概ね標準的建築費用の６０～７０％になるので、７０％とすると２，８００万円評価となります。
これに加えて、貸家の用に供されている家屋は、固定資産税評価額　×　借家権割合（３割）　×　賃貸割合(賃貸している割合）で評価を算出するので、このアパートの評価は、２，８００万円ー（２，８００万円(固定資産税評価）×　０．３（借家権割合）　×　１００（賃貸割合））＝　財産評価額は　１，９６０万円　となります。

そして、合計評価減額は、３，１４４万円となります。

　土地が、　　３，０００万円　－　１，８９６万円　＝　１，１０４万円減額
　アパートが、４，０００万円　－　１，９６０万円　＝　２，０４０万円減額

もし、公示価格３，０００万円の空地と現金４，０００万円が相続財産なら　６，４００万円の資産評価になるところが、　空地に４，０００万円でアパートを建てると　３，８５６万円の資産評価になり、大幅な評価減が実現します。

また土地には、「小規模宅地の特例」と言う、「相続税の課税価格に算入すべき価格の計算上、一定の割合を減額」する特例があり、それを適用するとより評価減が出来ます。

今回は空地がある場合の例ですが、土地から購入しても同様の効果があり、建築費を銀行借入した場合も同様です。(借入の場合は、返済リスクと金利分の経費をしっかり計算する必要があります）

但し、アパートを建てれば家賃収入が確実に入るわけではなく、不動産を持つと言う事は毎年の経費もかかります。建てたが家賃収入が予測通りに入らず、相続税対策のつもりが相続税の支払が出来るか心配をしなければならなくなってしまったら本末転倒です。家賃保証がある場合でも保証条件をしっかり確認しなければ数年後に予想外に保証額が減額されてしまって自分の預貯金からの手出しでないと返済が出来ないとなるとなる恐れもあります。また不動産は分割に不向きな資産なので、複数の相続人が居る場合は、相続人同士が揉めないように、分割についても考えに入れるのを忘れないようにしましょう。

相続税対策でアパート経営を考える時は、１．立地条件　２．周辺相場　３．賃貸需要等をしっかりと調べて適していると確認した上で、ある程度資金に余裕を持ってされると、とても効果的な相続税対策としてだけではなく、安定した資産形成にも繋がります。

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